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事件番号　最高裁判所第１小法廷判決　令和３年（受）第９８７号

判決日時　令和４年１２月１２日

【判示事項】

１　賃貸住宅に係る賃料債務等の保証委託及び連帯保証に関する契約書中の，賃料等の不払があるときに連帯保証人が無催告にて賃貸借契約を解除することができる旨を定める条項（契約書１３条１項前段）の消費者契約法（以下，「法」という。）１０条に規定する消費者契約の条項該当性

２　賃貸住宅に係る賃料債務等の保証委託及び連帯保証に関する契約書中の，賃料等の不払等の事情が存するときに連帯保証人が賃貸住宅の明渡しがあったものとみなすことができる旨を定める条項（契約書１８条２項２号）の法１０条に規定する消費者契約の条項該当性

【判決要旨】

１　賃貸住宅に係る賃料債務等の保証委託および連帯保証に関する契約書中の、賃料債務等の連帯保証人は、賃借人が支払を怠った賃料等および変動費の合計額が賃料３カ月分以上に達したときは、無催告にて賃貸人と賃借人との間の賃貸借契約を解除することができる旨を定める条項（契約書１３条１項前段）は、法１０条に規定する消費者契約の条項に当たる。

２　賃貸住宅に係る賃料債務等の保証委託および連帯保証に関する契約書中の、賃料債務等の連帯保証人は、賃借人が賃料等の支払を２カ月以上怠り、連帯保証人が合理的な手段を尽くしても賃借人本人と連絡がとれない状況のもと、電気・ガス・水道の利用状況や郵便物の状況等から当該賃貸住宅を相当期間利用していないものと認められ、かつ当該賃貸住宅を再び占有使用しない賃借人の意思が客観的に看取できる事情が存するときは、賃借人が明示的に異議を述べない限り、これをもって当該賃貸住宅の明渡しがあったものとみなすことができる旨を定める条項（契約書１８条２項２号）は、法１０条に規定する消費者契約の条項に当たる。

【参照条文】

　法１０条，１２条３項

　民法９１条，第３編第２章第７節　賃貸借，５４１条，５４２条１項

【本判決で問題となった契約条項】

次の各条項中、「甲」は賃貸人、「乙」は賃借人、「丙」は乙の丁に対する債務の連帯保証人、「丁」は被上告人、「原契約」は甲と乙との間の賃貸借契約、「本件建物」は原契約の対象物件である賃貸住宅をそれぞれ指す。

（１３条１項前段）

１　丁は、乙が支払を怠った賃料等及び変動費の合計額が賃料３か月分以上に達したときは、無催告にて原契約を解除することができるものとする。

（１３条１項後段）

２　甲・乙及び丙は、上記１の場合に丁が原契約についての解除権を行使することに対して、異議はないことを確認する。

（１８条２項２号）

３　丁は、乙が賃料等の支払を２か月以上怠り、丁が合理的な手段を尽くしても乙本人と連絡がとれない状況の下、電気・ガス・水道の利用状況や郵便物の状況等から本件建物を相当期間利用していないものと認められ、かつ本件建物を再び占有使用しない乙の意思が客観的に看取できる事情が存するときは、乙が明示的に異議を述べない限り、これをもって本件建物の明渡しがあったものとみなすことができる。

【意義】

原判決が，契約書１３条１項前段，１８条２項２号等の各条項が，いずれも法１０条に規定する消費者契約の条項には当たらないとして，原告の請求をいずれも棄却すべきものとしていたところ，最高裁は，契約書１３条１項前段及び１８条２項２号が，いずれも任意規定の適用による場合に比し，消費者である賃借人の権利を制限するものであり，信義則に反して消費者の利益を一方的に害するものであるとして，法１０条に規定する消費者契約の条項に当たる（，したがって，無効である）と判断した。

本判決は，家賃債務保証業者が契約書ひな形として利用する家賃債務の保証委託及び連帯保証に関する契約書中の複数の契約条項について，最高裁が初めて差止訴訟における契約条項の解釈や法１０条に規定する消費者契約の条項該当性を肯定し，消費者である賃借人の権利保護を図ったことから，今後の賃貸借契約や家賃保証契約の実務に影響を与えうると思料したため，今般，紹介した次第である。

以上